【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：金融地位上升 投資如何選擇？
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2025-03-24
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蔡志忠-蔡志忠-香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任
根據(jù)《全球金融中心指數(shù)》報(bào)告，香港的全球指數(shù)整體評分高達(dá)760分，比去年上升11分，與首位的評分差距更為收窄，再次蟬聯(lián)全球第三，并在亞太區(qū)繼續(xù)居首。這是一件值得慶祝的事情，港府發(fā)言人表示，報(bào)告充分肯定香港作為國際金融中心的領(lǐng)先地位與實(shí)力。香港曾經(jīng)被主要競爭對手新加坡超越，排名跌落第四而引起爭議，一個(gè)毎日股市成交金額比對手大十幾二十倍的市場，怎么可能排名比對方落后？
今年以來，香港金融市場蓬勃，股市成交暢旺，每日成交額高達(dá)2千多億至3千多億元，股價(jià)急升了3至4成，IPO集資市場也頗為暢旺，今年有望達(dá)到千億港元。然而另一邊廂，物業(yè)市場卻較為平靜，近日有不少讀者向筆者查詢，想了解工商鋪和住宅市場前景、應(yīng)該投資哪一類物業(yè)，以及投資者的動(dòng)向等等？筆者順便也在這里作一下講解。
過去幾年，工商鋪市場受挫，租售價(jià)格難免有所下調(diào)，下跌幅度從2成至5成不等。鋪位方面，在市區(qū)民生地段，擁有本土固定人流，價(jià)格較為穩(wěn)定，租售價(jià)跌幅在2成至4成不等；在核心地段游客區(qū)和鄰近深圳珠海一帶，由于消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變，加上港人北上持續(xù)成風(fēng)，引致吉鋪涌現(xiàn)，此類一線旺鋪?zhàn)馐蹆r(jià)從高位大跌4至6成。寫字樓方面，過去幾年同樣面臨供應(yīng)過多情況，售價(jià)和租金整體也錄得2至5成跌幅。至于工廈市場，雖然相對比較穩(wěn)定，但是租金也下跌了2至4成，售價(jià)跌幅較大的是新式工廈，比高峰期下跌了逾5成。
投資價(jià)值方面，筆者認(rèn)為工商鋪市場已經(jīng)在尋底，這個(gè)谷底并非會(huì)出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)，而是像一個(gè)U型狀態(tài)，U字型的底部有多長，就要看經(jīng)濟(jì)要橫行多久，無論如何，現(xiàn)在投資的值博率是挺高的，因?yàn)樯仙臻g大于下調(diào)空間。至于投資哪類型比較好？我認(rèn)為工商鋪都無所謂，這是尋寶游戲，建議多挑選作比較，價(jià)格大幅下跌又是市區(qū)核心地帶的物業(yè)，升值潛力會(huì)較高。
工商鋪市場是經(jīng)濟(jì)寒暑表
投資工商鋪和住宅物業(yè)有何注意事項(xiàng)？主要是按揭貸款成數(shù)和利率有很大差別。雖然金管局指示銀行對工商鋪的按揭申請可達(dá)7成，但是銀行一般只會(huì)做4至5成，同時(shí)工商鋪貸款利率大多數(shù)以最優(yōu)惠利率（Hibor +）計(jì)算，通常比住宅利率高出2厘，供樓負(fù)擔(dān)比較大；不過，投資住宅雖然供樓利率比工商鋪低2厘，但是租金回報(bào)也同樣低約2厘。
住宅影響民生，不建議投資炒賣住宅單位。不過，既然工商鋪已經(jīng)在谷底，不妨可以試試水溫，個(gè)人看好港島核心地段甲級寫字樓，原因是金融中心地位再次提升，股市量與價(jià)俱升，外資、中資和本地資金重返，首選一定是灣仔北至金鐘中環(huán)一帶。可以預(yù)見，未來核心地段甲級寫字樓將有愈來愈多大型企業(yè)進(jìn)駐，這一點(diǎn)從近期衆(zhòng)多資金吸納港島優(yōu)質(zhì)商廈可見一斑。
如果投資住宅，應(yīng)該選擇哪類？個(gè)人認(rèn)為從投資角度看，回報(bào)與穩(wěn)定非常重要，所以應(yīng)該選擇中小型物業(yè)。香港的房子很奇特，越是大的房子每呎的售價(jià)越貴，可每呎的租金卻越少。這樣的話，大銀碼樓租金回報(bào)就比小銀碼樓少，豪宅的租金回報(bào)可能只有1到3厘，中小型物業(yè)的回報(bào)卻多數(shù)有2到4厘。而且小單位銀碼較細(xì)，市場成交頻繁，也比較容易轉(zhuǎn)手，建議購買位于市中心港鐵沿線物業(yè)，無論一手還是二手樓，交通方便設(shè)施較佳，甚受優(yōu)才高才歡迎。
最后再總結(jié)一下，工商鋪市場是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寒暑表，既然金融市場已經(jīng)復(fù)甦，住宅樓市成交旺，那么下一步該輪到工商鋪了。這是一個(gè)互相帶動(dòng)的市場，信心是重要因素，物業(yè)市場需要金融機(jī)構(gòu)勇于正常放貸，港人也應(yīng)該要對香港未來更有信心，只要大家都愿意作出行動(dòng)，無論是買樓自住，或者是投資收租，都會(huì)讓樓市更穩(wěn)定健康。
