【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：港交所購永久辦事處 彰顯對國際金融中心長期承諾
專欄：金融
發(fā)布日期：2025-04-28
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蔡志忠-香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長
港交所宣布以港幣63億元購入中環(huán)交易廣場第一期高層9層樓面，包括42樓至50樓，以及地下1樓及2樓鋪位物業(yè)。涉及總實(shí)用面積逾14.7萬平方尺，平均呎價(jià)高達(dá)42849元，售價(jià)創(chuàng)出近年新高，即使以建筑面積約75%計(jì)算，每呎也要32137元，在目前商廈市場十分低迷的情況下，這個(gè)造價(jià)可說相當(dāng)矚目。交易廣場底層大廳于2018年改建為“金融大會堂”，用于舉辦標(biāo)志性的敲鑼上市儀式及各類金融活動，是香港國際金融中心的地標(biāo)物業(yè)。
可能很多人會覺得奇怪，正當(dāng)中環(huán)皇后大道中9號、美國銀行中心，以及金鐘遠(yuǎn)東金融中心，這些核心甲級商廈每呎成交均徘徊在1.8萬元左右之際，今天交易廣場造價(jià)高出近倍，的確令人產(chǎn)生疑問。為什么港交所會以如此高價(jià)購買？筆者就一點(diǎn)都不覺得奇怪，兩年前曾傳聞交易廣場第三座全幢以每平方呎3.8萬元放售，價(jià)格也與現(xiàn)在相若，后來置地公司否認(rèn)了放盤。中環(huán)核心區(qū)黃金地段物業(yè)，從來都極為稀有，而交易廣場更為優(yōu)質(zhì)，每平方呎售價(jià)3萬元以上，是屬于正常價(jià)格，那些價(jià)格跌至每呎1.8萬、1.9萬以下的核心區(qū)甲級寫字樓，是短期內(nèi)嚴(yán)重超跌的個(gè)別例子，相信過一段時(shí)間就不會再出現(xiàn)了。
交易廣場成交價(jià) 成為中環(huán)新指標(biāo)
各位不知道是否了解，對于大家來說，63億元的收購價(jià)是天文數(shù)字，但是對于港交所而言，卻只需幾個(gè)月就能賺到。近期港交所每日平均錄得約3千億元的成交金額，各路資金更加涌入本港，IPO上市集資也非常頻密。港交所扎根交易廣場已近四十年，長期只是作為租客身份，筆者曾多次前往交易廣場的“金融大會堂”見證企業(yè)上市敲鐘儀式，對于港交所和一衆(zhòng)香港上市企業(yè)，此處極有紀(jì)念價(jià)值，而本次購買物業(yè)包括一樓、二樓的平臺商鋪，既可與“金融大會堂”產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，又能和IFC商場通過天橋連接，非常值得擁有。所謂“千金難買心頭好”，今次成功收購為港交所提供一個(gè)難得的戰(zhàn)略投資機(jī)會，購入交易廣場的相關(guān)樓層作為其永久辦事處，由租客轉(zhuǎn)身成為大業(yè)主，完全彰顯港交所支持香港作為國際領(lǐng)先金融中心發(fā)展的長期承諾，香港國際金融中心地位將進(jìn)一步提升。
其實(shí)，港府金融機(jī)構(gòu)都相繼出手向私人企業(yè)購買物業(yè)作自用用途。例如?管局時(shí)任總裁任志剛于2001年拍板 ，以37億元購入興建中的國?中??期 （IFC2)14層樓面作總部和出租之?，據(jù)當(dāng)年報(bào)道，?管局所購樓??積約34萬呎 ，呎價(jià)1.09萬元。2023年，證監(jiān)會以54億元購入太古集團(tuán)旗下港島東中心42至54樓，亦是作為永久辦事處之用，當(dāng)時(shí)平均呎價(jià)高達(dá)1.82萬元。今次港交所向置地公司購買交易廣場，首先可由租客升級至業(yè)主，以后不必再捱貴租；其次敲鐘儀式的進(jìn)行地點(diǎn)具有歷史意義，必須長期保留；第三是這種大額交易的對象，尤其是外資，一定要與內(nèi)地和香港是友好關(guān)系，像置地、太古，以及匯豐銀行這些機(jī)構(gòu)一樣。本次交易相信已得到港府同意和中央祝福，冀望買賣過程能夠順利完成。
無論如何，今天出現(xiàn)的這個(gè)高價(jià)成交，無疑給疲弱的寫字樓市場注入一支強(qiáng)心針。還在剛剛，幾家國際測量師行還高調(diào)唱跌寫字樓，預(yù)測今年租售價(jià)格將下調(diào)5%到10%，理由是源于市場有太多供應(yīng)，加上受到貿(mào)易戰(zhàn)和關(guān)稅戰(zhàn)的影響。不過，筆者持不同觀點(diǎn)，雖然工商鋪市場面對嚴(yán)峻考驗(yàn)，但是正如我之前的預(yù)測一樣，核心地區(qū)較為罕有，優(yōu)質(zhì)工商鋪物業(yè)近期已受到追捧，實(shí)力投資者開始頻頻地趁低吸納。港交所入市具有象征意義，也給巿場帶來了啟示，筆者尤其看好優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓，港島核心地段更勝一籌，香港國際金融中心地位不斷提升，未來仍有大量的金融機(jī)構(gòu)、中外投行，以及高端企業(yè)落戶香港，將首選進(jìn)駐港島核心區(qū)灣仔北至中環(huán)一帶。選擇比努力還重要，選擇辦公地點(diǎn)也很重要，選擇與優(yōu)秀企業(yè)為鄰更為重要。
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