【志忠論經(jīng)濟】蔡志忠：房屋供應(yīng)前多后少 銀主回收有利經(jīng)濟
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2025-02-08
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蔡志忠-香港福建社團聯(lián)會永遠名譽主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會榮譽會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會主任
房屋局局長何永賢指出，政府預計未來3至4年有10.7萬個一手私人住宅單位供應(yīng)，當中包括6.8萬個建筑中單位、2.7萬個貨尾單位，以及可興建1.2萬個單位的熟地項目。她認為政府已成功扭轉(zhuǎn)以往供求失衡的局面，預計未來3至4年供應(yīng)將維持在較高水平。毫無疑問，現(xiàn)今的房屋供應(yīng)的確很多，而政府不斷向市場傳遞訊息，就是要告訴廣大市民，往后有大量房屋可以慢慢選擇，不用急著買樓。
樓市是民生問題，也是經(jīng)濟問題，政策要照顧各方面的利益，就需要取得更多平衡。當樓市熾熱、房價過高，引起住屋困難和民生艱苦等等問題，增加供應(yīng)與適當?shù)恼{(diào)整措施無可厚非；然而當樓市低迷、房價大跌，導致經(jīng)濟衰退和資產(chǎn)泡沫危機出現(xiàn)時，政策反過來應(yīng)該要作出救市支援。正如前幾年大力提倡「房住不炒」的中央政府，在面對內(nèi)地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)爆破、嚴重沖擊經(jīng)濟發(fā)展的情況下，毅然作出救市大行動，公開鼓勵民眾多買房屋，更重要是推出10萬億元人民幣國債，目標很清晰，就是要支援股市和樓市。這一點，港府也應(yīng)該審時度勢，多多向中央政府學習。
樓市是民生問題 也是經(jīng)濟問題
回說近日鬧得沸沸揚揚的房屋供應(yīng)數(shù)字爭議，主要是演繹方式不同，其實兩邊都沒有錯。就以市場上2.7萬個私樓貨尾單位來說，要全部消化并不容昜，根據(jù)每年正常銷售1.5萬至1.8萬個單位的速度計算，光是要清倉這些貨尾至少需要1.5年的時間。從表面上看，要消化10.7萬個單位好像很難，其實也不難，為什么呢？假如今年賣掉1.8萬個單位，那么未來3至4年供應(yīng)就只剩下8.9萬個單位，如果要維持10.7萬個單位的供應(yīng)，每年就必須補充1.8萬個私樓單位。
可是現(xiàn)實中，發(fā)展商已經(jīng)放慢興建樓宇的速度，同時政府也大幅減少出售土地的數(shù)量，往后每年要增加1.8萬個新樓供應(yīng)似乎難以達到。我只能形容，房屋供應(yīng)前期雖然比較多，但后期會明顯減少。今年上半年可能是用家入市的最好時機，因為市場上的選擇多，價格又便宜，發(fā)展商仍然會采取低價促銷的策略。不過，一旦發(fā)展商賣樓順暢、去庫存又快，便會慢慢變得惜售，由于他們少了競投土地，土地儲備自然不多，那么在繼續(xù)銷售樓盤時，甚至不會再減價，也等于變相加價，未來的供應(yīng)會逐步減少，樓市將止跌回穩(wěn)，重返健康正常水平。
銀行回收不良資產(chǎn) 有利經(jīng)濟
再說另一個值得關(guān)注的工商市場，根據(jù)報導，香港五大銀行在這個市場的商業(yè)貸款達800億美元，由于這個市場價格出現(xiàn)超跌情況，近期吸引不少財團進來收購項目，甚至有中外銀行和金融財務(wù)機構(gòu)出來購買銀主盤。為什么銀行會有這種回購行動？筆者了解過從事銀行工作的朋友，他們認為這種做法可行，由于價格跌至非理性水平，不能任由其繼續(xù)潰爛下去，出手回購屬于自家的不良資產(chǎn)，可以作為自用用途或暫時回收，待市道穩(wěn)定時再善價而沽，這樣雖有點逼不得已，但有助穩(wěn)定金融市場。
筆者認為銀行回收屬于自家的銀主盤，在現(xiàn)今惡劣的商業(yè)環(huán)境里是有必要的，這個是非常時期的非常措拖，等于變相釋放資金到市場，也響應(yīng)國家的「量化寬松」政策。香港整體的商業(yè)貸款大概有1,000億美元，假如不良資產(chǎn)高達9%，便是90億美元，相等于港幣720億元左右，如果相關(guān)的按揭銀行出來回收，只須收購3成低殘的資產(chǎn)便足夠，也就是說，全香港的銀行加起來動用210億港元，就能夠讓這個市場穩(wěn)定下來。每一家銀行動用約10億港元，是非常簡單的事情，但對銀行本身卻有最大的好處，也符合香港整體經(jīng)濟利益。
到目前為止，已經(jīng)有幾家銀行在行動，估計5大銀行也在醞釀出手之中，一旦有3成不良資產(chǎn)被回收，市場上另外7成的銀主盤也都會很快被消化，因為當信心重回，低價的物業(yè)會變得十分吸引，各地財團必將爭相出價收購?，F(xiàn)今香港銀行存款創(chuàng)新高，有大約17萬億港元，只須動用幾個零頭，便足以將出現(xiàn)泡沫危機的商業(yè)市場穩(wěn)定下來，就好像國家出手解決地方債務(wù)、收購市面上不良的房地產(chǎn)項目一樣，就是要幫助樓市復甦，重振經(jīng)濟，絕對是利多于弊，值得香港借鏡。
