【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：房屋供應(yīng)前多后少 銀主回收有利經(jīng)濟(jì)
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2025-02-08
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蔡志忠-香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會(huì)榮譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任
房屋局局長(zhǎng)何永賢指出，政府預(yù)計(jì)未來3至4年有10.7萬個(gè)一手私人住宅單位供應(yīng)，當(dāng)中包括6.8萬個(gè)建筑中單位、2.7萬個(gè)貨尾單位，以及可興建1.2萬個(gè)單位的熟地項(xiàng)目。她認(rèn)為政府已成功扭轉(zhuǎn)以往供求失衡的局面，預(yù)計(jì)未來3至4年供應(yīng)將維持在較高水平。毫無疑問，現(xiàn)今的房屋供應(yīng)的確很多，而政府不斷向市場(chǎng)傳遞訊息，就是要告訴廣大市民，往后有大量房屋可以慢慢選擇，不用急著買樓。
樓市是民生問題，也是經(jīng)濟(jì)問題，政策要照顧各方面的利益，就需要取得更多平衡。當(dāng)樓市熾熱、房?jī)r(jià)過高，引起住屋困難和民生艱苦等等問題，增加供應(yīng)與適當(dāng)?shù)恼{(diào)整措施無可厚非；然而當(dāng)樓市低迷、房?jī)r(jià)大跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退和資產(chǎn)泡沫危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，政策反過來應(yīng)該要作出救市支援。正如前幾年大力提倡「房住不炒」的中央政府，在面對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)爆破、嚴(yán)重沖擊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，毅然作出救市大行動(dòng)，公開鼓勵(lì)民眾多買房屋，更重要是推出10萬億元人民幣國(guó)債，目標(biāo)很清晰，就是要支援股市和樓市。這一點(diǎn)，港府也應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，多多向中央政府學(xué)習(xí)。
樓市是民生問題 也是經(jīng)濟(jì)問題
回說近日鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房屋供應(yīng)數(shù)字爭(zhēng)議，主要是演繹方式不同，其實(shí)兩邊都沒有錯(cuò)。就以市場(chǎng)上2.7萬個(gè)私樓貨尾單位來說，要全部消化并不容昜，根據(jù)每年正常銷售1.5萬至1.8萬個(gè)單位的速度計(jì)算，光是要清倉(cāng)這些貨尾至少需要1.5年的時(shí)間。從表面上看，要消化10.7萬個(gè)單位好像很難，其實(shí)也不難，為什么呢？假如今年賣掉1.8萬個(gè)單位，那么未來3至4年供應(yīng)就只剩下8.9萬個(gè)單位，如果要維持10.7萬個(gè)單位的供應(yīng)，每年就必須補(bǔ)充1.8萬個(gè)私樓單位。
可是現(xiàn)實(shí)中，發(fā)展商已經(jīng)放慢興建樓宇的速度，同時(shí)政府也大幅減少出售土地的數(shù)量，往后每年要增加1.8萬個(gè)新樓供應(yīng)似乎難以達(dá)到。我只能形容，房屋供應(yīng)前期雖然比較多，但后期會(huì)明顯減少。今年上半年可能是用家入市的最好時(shí)機(jī)，因?yàn)槭袌?chǎng)上的選擇多，價(jià)格又便宜，發(fā)展商仍然會(huì)采取低價(jià)促銷的策略。不過，一旦發(fā)展商賣樓順暢、去庫(kù)存又快，便會(huì)慢慢變得惜售，由于他們少了競(jìng)投土地，土地儲(chǔ)備自然不多，那么在繼續(xù)銷售樓盤時(shí)，甚至不會(huì)再減價(jià)，也等于變相加價(jià)，未來的供應(yīng)會(huì)逐步減少，樓市將止跌回穩(wěn)，重返健康正常水平。
銀行回收不良資產(chǎn) 有利經(jīng)濟(jì)
再說另一個(gè)值得關(guān)注的工商市場(chǎng)，根據(jù)報(bào)導(dǎo)，香港五大銀行在這個(gè)市場(chǎng)的商業(yè)貸款達(dá)800億美元，由于這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)超跌情況，近期吸引不少財(cái)團(tuán)進(jìn)來收購(gòu)項(xiàng)目，甚至有中外銀行和金融財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)出來購(gòu)買銀主盤。為什么銀行會(huì)有這種回購(gòu)行動(dòng)？筆者了解過從事銀行工作的朋友，他們認(rèn)為這種做法可行，由于價(jià)格跌至非理性水平，不能任由其繼續(xù)潰爛下去，出手回購(gòu)屬于自家的不良資產(chǎn)，可以作為自用用途或暫時(shí)回收，待市道穩(wěn)定時(shí)再善價(jià)而沽，這樣雖有點(diǎn)逼不得已，但有助穩(wěn)定金融市場(chǎng)。
筆者認(rèn)為銀行回收屬于自家的銀主盤，在現(xiàn)今惡劣的商業(yè)環(huán)境里是有必要的，這個(gè)是非常時(shí)期的非常措拖，等于變相釋放資金到市場(chǎng)，也響應(yīng)國(guó)家的「量化寬松」政策。香港整體的商業(yè)貸款大概有1,000億美元，假如不良資產(chǎn)高達(dá)9%，便是90億美元，相等于港幣720億元左右，如果相關(guān)的按揭銀行出來回收，只須收購(gòu)3成低殘的資產(chǎn)便足夠，也就是說，全香港的銀行加起來動(dòng)用210億港元，就能夠讓這個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定下來。每一家銀行動(dòng)用約10億港元，是非常簡(jiǎn)單的事情，但對(duì)銀行本身卻有最大的好處，也符合香港整體經(jīng)濟(jì)利益。
到目前為止，已經(jīng)有幾家銀行在行動(dòng)，估計(jì)5大銀行也在醞釀出手之中，一旦有3成不良資產(chǎn)被回收，市場(chǎng)上另外7成的銀主盤也都會(huì)很快被消化，因?yàn)楫?dāng)信心重回，低價(jià)的物業(yè)會(huì)變得十分吸引，各地財(cái)團(tuán)必將爭(zhēng)相出價(jià)收購(gòu)。現(xiàn)今香港銀行存款創(chuàng)新高，有大約17萬億港元，只須動(dòng)用幾個(gè)零頭，便足以將出現(xiàn)泡沫危機(jī)的商業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)定下來，就好像國(guó)家出手解決地方債務(wù)、收購(gòu)市面上不良的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，就是要幫助樓市復(fù)甦，重振經(jīng)濟(jì)，絕對(duì)是利多于弊，值得香港借鏡。
